—
Α’ Μέρος. «Ευκαιρία μέσα από την αντιξοότητα»: Από το παγκόσμιο στο ελληνικό πλαίσιο.
Η χρηματιστικοποίηση της κατοικίας είναι ένα θέμα ιδιαίτερα επίκαιρο καθώς συνδέεται με την άνοδο του χρηματοοικονομικού καπιταλισμού, πρόκειται δλδ για ένα φαινόμενο με παγκόσμιες διαστάσεις που όμως εξειδικεύεται με πολύ συγκεκριμένους τρόπους σε συγκεκριμένα εθνικά και τοπικά πλαίσια. Στην Ελλάδα πρόκειται για ένα φαινόμενο, η εξέλιξη του οποίου παρατηρείται τα τελευταία χρόνια και έχει καταστεί δυνατό μέσα από ένα πολύ οργανωμένο θεσμικό πλαίσιο παρεμβάσεων από το κράτος.
Είναι σημαντικό να αναφερθεί ότι η χρηματιστικοποίηση δεν αναφέρεται απλώς στην τεράστια ανάπτυξη του χρηματοοικονομικού κλάδου ως ξεχωριστού από την υπόλοιπη οικονομία, αλλά στην όλο μεγαλύτερη κυριαρχία του χρηματοοικονομικού κλάδου επί άλλων τομέων και κλάδων της οικονομίας που είναι απαραίτητοι για την επιβίωση των νοικοκυριών και την κοινωνική αναπαραγωγή, όπως η τροφή, η ενέργεια, η υγεία, η εκπαίδευση και φυσικά η στέγαση. Αυτό είναι και το πλαίσιο, στο οποίο μας ενδιαφέρει η χρηματιστικοποίηση της κατοικίας και αυτό σημαίνει ότι η χρηματιστικοποίηση συγκεκριμένα στον κλάδο της κατοικίας έχει τεράστιες επιπτώσεις στον τρόπο που διαβιούν όλο και περισσότερα νοικοκυριά σε όλο και περισσότερα μέρη του κόσμου.
Όταν αναφερόμαστε συγκεκριμένα στη χρηματιστικοποίηση της κατοικίας, εννοούμε ότι ο χρηματοοικονομικός κλάδος διαπλέκεται με όλο και περισσότερους και πιο σύνθετους τρόπους με τον κλάδο της κατοικίας, οδηγώντας σε βαθύ μετασχηματισμό των εθνικών και τοπικών συστημάτων στέγασης, με επιπτώσεις στα μοντέλα παροχής και πρόσβασης στην κατοικία. Η πιο σημαντική επίπτωση είναι η ραγδαία αύξηση του κόστους στέγασης, η οποία λειτουργεί πλέον ως επενδυτικό προϊόν και πρέπει να προσφέρει υψηλές αποδόσεις στους ιδιοκτήτες-επενδυτές.
Η χρηματιστικοποίηση της κατοικίας έχει τις ρίζες της στην επέκταση του ενυπόθηκου δανεισμού για την προώθηση της ιδιοκατοίκησης, που σε μεγάλο βαθμό λειτούργησε συμπληρωματικά ως προς την έλλειψη ή οπισθοχώρηση του κοινωνικού κράτους, φαινόμενο που περιγράφηκε από τον Colin Crouch ως ιδιωτικοποιημένος κευνσιανισμός (privatised keynesianism). Η επέκταση του ενυπόθηκου δανεισμού και η ανάπτυξη νέων χρηματοδοτικών προϊόντων λειτούργησε παράλληλα με την ανάπτυξη νέων τεχνικών τιτλοποιήσεων όπως οι τιτλοποιήσεις δανείων και ή διάθεσή τους σε επενδυτές στη δευτερογενή αγορα.
Μετά την παγκόσμια χρηματοπιστωτική κρίση του 2008-09 και την κατάρρευση της αγοράς ακινήτων στις ΗΠΑ, θεσμικοί επενδυτές (όπως εταιρείες διαχείρισης επενδυτικών κεφαλαίων που αποτελούν το «σκιώδες» τραπεζικό σύστημα) αγόρασαν μεγάλες ποσότητες μη εξυπηρετούμενων δανείων και υποθηκευμένων ακινήτων, με ορισμένους από αυτούς να μετατρέπονται σε χρηματοοικονομικούς κολοσσούς και εταιρικούς εκμισθωτές τεράστιων portfolios διαμερισμάτων σε διάφορες πόλεις του κόσμου. Σήμερα το σκιώδες τραπεζικό σύστημα υπολογίζεται ότι κατέχει το 50% των χρηματοοικονομικών περιουσιακών στοιχείων παγκοσμίως, αν και κανείς δε γνωρίζει με βεβαιότητα το ακριβές μέγεθός του.
Παράλληλα, ο ρόλος των μικρότερων φορέων όπως οι εταιρείες ανάπτυξης ακινήτων δεν πρέπει να υποεκτιμάται και είναι σημαντικός στην προώθηση της χρηματιστικοποίησης σε μικρότερες, πιο περιφερειακές χώρες και πόλεις, όπως είναι και η περίπτωση της Ελλάδας, τόσο στην Αθήνα όσο και στη Θεσσαλονίκη.
Στην Ελλάδα τελευταία χρόνια βρισκόμαστε σε μια διαδικασία αναδιάρθρωσης του ιδιοκτησιακού και στεγαστικού καθεστώτος μετά την υποβολή της χώρας σε προγράμματα διαρθρωτικής προσαρμογής και πολιτικών λιτότητας. Οι πολιτικές αυτές προκάλεσαν μεγάλες υποτιμήσεις στις αξίες των ακινήτων αλλά και του διαθέσιμου εισοδήματος των νοικοκυριών, κάτι το οποίο συνεχίζεται ακόμα και σήμερα, με τα πραγματικά εισοδήματα σε διαδικασία υποτίμησης λόγω της ακρίβειας και της κρίσης του κόστους διαβίωσης.
Η κατάσταση αυτή δημιούργησε συνθήκες μη εξυπηρετούμενης υπερχρέωσης, με πολύ μεγάλες αυξήσεις των μη εξυπηρετούμενων δανείων (των κόκκινων δανείων όπως αναφέρονται συνήθως) τη δεκαετία της κρίσης, με την Ελλάδα να μετατρέπεται στη μεγαλύτερη αγορά μη εξυπηρετούμενου χρέους στην Ευρώπη, αλλά και πέρα από την αγορά κόκκινου χρέους, με πληθώρα ευκαιριών σε υποτιμημένα περιουσιακά στοιχεία και ακίνητα (τα λεγόμενα distressed assets) τα οποία θα μπορούσαν να αποβούν ιδιαίτερα προσοδοφόρα σε επενδυτές όταν η αγορά θα ξανάμπαινε σε τροχιά ανάπτυξης και κινητικότητας.
Έτσι, το μη εξυπηρετούμενο χρέος στην Ελλάδα κορυφώθηκε γύρω στο 2016-17 φθάνοντας κοντά στο 50% του συνολικού τραπεζικού δανεισμού. Την ίδια περίπου περίοδο ξεκίνησε να μπαίνει σε εφαρμογή το θεσμικό πλαίσιο που έθεσε τις βάσεις για την εμπορευματοποίηση του χρέους και τη χρηματιστικοποίηση της κατοικίας στην Ελλάδα. Δημιουργήθηκε λοιπόν μια αγορά με πολλές και προσοδοφόρες ευκαιρίες για την απόκτηση φθηνών περιουσιακών στοιχείων, είτε κόκκινων δανείων με εξασφαλισμένα ακίνητα, είτε κατοικίες που οι ιδιοκτήτες δεν μπορούσαν να διατηρήσουν στην ιδιοκτησία τους λόγω υψηλής φορολογίας και άλλων χρεών, είτε άλλων χρηματοοικονομικών τίτλων που συνδέονται με υποτιμημένα περιουσιακά στοιχεία.
Η ελληνική κρίση λοιπόν έγινε ευκαιρία χρηματιστικοποίησης, όπως αναφέρεται σε σχετική έκθεση της πολυεθνικής εταιρείας χρηματοοικονομικών συμβούλων Ernst & Young που έχει τίτλο «Ευκαιρία μέσα από την αντιξοότητα: Επενδύοντας στην ελληνική αγορά μη εξυπηρετούμενου χρέους1.»
Από τότε και μετά υπάρχει μια οργανωμένη παρέμβαση από το κράτος να δημιουργήσει θεσμούς και υποδομές που ουσιαστικά ανοίγουν την είσοδο σε εταιρείες διαχείρισης επενδυτικών κεφαλαίων, τα investment funds που όπως αναφέρθηκε αποτελούν το «σκιώδες» τραπεζικό σύστημα. Οι εταιρείες αυτές ήρθαν στην Ελλάδα τα τελευταία χρόνια με στόχο να αποκτήσουν το μη εξυπηρετούμενο χρέος μαζί με τα υποθηκευμένα ακίνητα και να αποσπάσουν υψηλές υπεραξίες και αποδόσεις. Παράλληλα οι τράπεζες επιδιώκουν να ξεφορτωθούν το κόκκινο χρέος από τους λογαριασμούς τους χωρίς όμως να απεμπλακούν πλήρως, γιατί μέσω στρατηγικών συνεργασιών με άλλους δρώντες της χρηματιστικοποίησης επωφελούνται και εκείνες από τις ευκαιρίες που παρουσιάζονται.
Δρ. Χριστίνα Σακαλή
Μεταδιδακτορική ερευνήτρια, Τμήμα Πολιτικών Επιστημών ΑΠΘ
Ακαδημαϊκή Συνεργάτιδα, Κέντρο Έρευνας για τις Ανθρωπιστικές Επιστήμες
Χρηματιστικοποίηση της κατοικίας στην Ελλάδα της κρίσης (β’ μέρος)
—
Στο Α΄ Μέρος αυτού του άρθρου (link) αναφέρθηκε ότι η χρηματιστικοποίηση της κατοικίας είναι ένα φαινόμενο με παγκόσμιες διαστάσεις που όμως ενσωματώνεται με διαφορετικούς τρόπους σε διαφορετικά εθνικά και τοπικά πλαίσια. Στην περίπτωση της Ελλάδας, οι συνθήκες που δημιουργήθηκαν ως απότοκο της οικονομικής κρίσης αποτέλεσαν ευκαιρία για την είσοδο στην Ελλάδα εταιρειών διαχείρισης επενδυτικών κεφαλαίων, καθώς και άλλων εταιρικών φορέων, με στόχο την απόσπαση πλούτου από τη μετατροπή της κατοικίας σε επενδυτικό προϊόν υψηλών αποδόσεων.
Παρόλο που συχνά συζητάμε για τη χρηματιστικοποίηση από τη σκοπιά των παγκόσμιων εταιρειών και δρώντων που κινητοποιούν τις εν λόγω διαδικασίες, είναι σημαντικό να θυμόμαστε ότι οι φορείς αυτοί δεν λειτουργούν στο κενό, αλλά αποτελούν μέρος ενός προσεκτικά και σκόπιμα διαμορφωμένου θεσμικού πλαισίου που επιτρέπει και διευκολύνει τόσο την είσοδό τους στο ελληνικό ιδιοκτησιακό πλαίσιο όσο και τη συνεχιζόμενη λειτουργία και κερδοφορία τους. Για να κατανοήσουμε καλύτερα το ρόλο αυτού του θεσμικού πλαισίου, η έννοια του κράτους χρέους της S. Soederberg (2014) προσφέρει ένα χρήσιμο εννοιολογικό φακό που κατανοεί τους θεσμούς της χρηματιστικοποίησης στο σύνολό τους, στο πλαίσιο μιας διακυβέρνησης που εδράζει στο νεοφιλελεύθερο μοντέλο, αντί για μεμονωμένες ή ad hoc πρακτικές και διαδικασίες.
Με μια σειρά από πολιτικές και νόμους από τα πρώτα χρόνια της οικονομικής κρίσης μέχρι σήμερα, θεσμοθετήθηκε λοιπόν το πλαίσιο της χρηματιστικοποίησης της κατοικίας στην Ελλάδα της κρίσης.
Πηγή φωτογραφίας: Χριστίνα Σακαλή, Παρουσίαση στο Κέντρο Έρευνας για τις Ανθρωπιστικές Επιστήμες
Το 2014 θεσμοθετήθηκε το πρόγραμμα της Golden Visa που προσέφερε ένα από τα πιο γενναιόδωρα πακέτα στην ευρωπαϊκή αγορά για την απόκτηση ιθαγένειας σε επενδυτές ακίνητης περιουσίας.
Το 2015 με το θεσμικό πλαίσιο του νόμου 4354 θεσμοθετήθηκε η εμπορευματοποίηση του χρέους και δημιουργήθηκε μια νέα αγορά για την πώληση των μη εξυπηρετούμενων δανείων από τις τράπεζες σε εταιρείες επενδυτικών κεφαλαίων (investment funds). Με το ίδιο θεσμικό πλαίσιο συστάθηκαν νέες εταιρείες διαχείρισης των κόκκινων δανείων, που μέχρι τότε τα διαχειρίζονταν ειδικά τμήματα των τραπεζών. Εδώ είναι πολύ σημαντικό να τονιστεί ότι όσον αφορά τους servicers, παρόλο που εμφανίζονται σαν ελληνικές εταιρείες, οι βασικοί και πλειοψηφικοί τους μέτοχοι είναι τα funds που αγόρασαν τα δάνεια.
Η εμπορευματοποίηση του χρέους διευκολύνθηκε περαιτέρω και επιταχύνθηκε το 2019 με το σχέδιο «Ηρακλής», το οποίο προέβλεπε την τιτλοποίηση των κόκκινων δανείων (με έμφαση στα στεγαστικά δάνεια με εξασφαλίσεις) με εγγυήσεις του ελληνικού Δημοσίου που εξασφαλίζουν τις αποδόσεις των επενδυτών οι οποίοι επενδύουν σε αυτούς τους τίτλους. Το κράτος εδώ, δηλαδή, εγγυάται τους τίτλους υψηλής διαβάθμισης που ενέχουν για τους επενδυτές και το χαμηλότερο ρίσκο.
Είναι, επίσης, πολύ σημαντικό να αναφερθεί ότι τα πακέτα δανείων και τιτλοποιημένων δανείων αποκτήθηκαν από τα funds σε πολύ χαμηλότερες τιμές από την ονομαστική αξία του δανείου, την αξία δηλαδή που συνεχίζει να χρωστά ο οφειλέτης συμπεριλαμβανομένων των τόκων με τους οποίους έχει επιβαρυνθεί, προσδοκώντας στη συνέχεια πολύ υψηλές αποδόσεις από την όποια αξιοποίηση των δανείων.
Ως αποτέλεσμα της δημιουργίας του παραπάνω θεσμικού πλαισίου, από το 2017 μέχρι το 2023 που υπάρχουν στοιχεία, πραγματοποιήθηκαν πάνω από 70 συναλλαγές πακέτων (portfolios) δανείων ή τιτλοποιημένων δανείων, καθώς και συναλλαγές στη δευτερογενή αγορά, δηλαδή portfolios δανείων που περνάνε από fund σε fund, ενώ 11 ακόμα deals βρίσκονται υπό υλοποίηση.
Το αποτέλεσμα είναι ότι το μη εξυπηρετούμενο χρέος στις τράπεζες μειώθηκε από το 50% που ήταν το 2016-17 σε λιγότερο από 5% σήμερα, γεγονός που εκλαμβάνεται ως επιτυχία από το τραπεζικό και πολιτικό σύστημα. Το χρέος αυτό, όμως, δεν έχει εξαφανιστεί. Συνεχίζει να επιβαρύνει τους δανειολήπτες (το ιδιωτικό χρέος στην Ελλάδα συνεχίζει να είναι πολύ υψηλό και να αυξάνεται), αλλά έχει εκκαθαριστεί από τους λογαριασμούς των τραπεζών και έχει περάσει στο σκιώδες τραπεζικό σύστημα, με αποτέλεσμα πλέον οι διαδρομές του να είναι πολύ πιο δύσκολο να καθοριστούν και να ελεγχθούν.
Η θεσμική αυτή ενορχήστρωση κορυφώθηκε, θα λέγαμε, με την κατάργηση της προστασίας πρώτης κατοικίας που ήταν ενσωματωμένη στο νόμο Κατσέλη και στην υιοθέτηση ενός νέου πτωχευτικού πλαισίου τον Οκτώβριο του 2020, το οποίο απελευθέρωσε τις κατασχέσεις και θεσμοθέτησε έναν νέο εταιρικό φορέα που θα αγοράζει τα σπίτια των πιο «ευάλωτων» πτωχευμένων και θα γίνεται ο εκμισθωτής τους. Ουσιαστικά, ο πτωχευτικός νόμος και οι άλλες νομοθετήσεις ρυθμίζουν τη ροή χρέους, περιουσιακών στοιχείων, ακινήτων και κατοικιών από την ιδιοκτησία των υπερχρεωμένων νοικοκυριών ή των τραπεζών (των υποκειμένων, δηλαδή, της σχέσης χρέους) προς ένα πολύ μεγαλύτερο εύρος φορέων και παικτών στους χρηματοοικονομικούς και real estate κλάδους. Επομένως, οι νόμοι αυτοί έχουν έναν πολύ πραγματιστικό ρόλο στην επέκταση υπαρχουσών αγορών με νέα εμπορεύματα, περιουσιακά στοιχεία όπως κατοικίες, τίτλους και ροές κεφαλαίου, καθώς και στη συγκρότηση νέων αγορών, μηχανισμών και χρηματοοικονομικών παικτών.
Τα στοιχεία που υπάρχουν για τους πλειστηριασμούς αντανακλούν τις θεσμικές αυτές εξελίξεις. Σύμφωνα με δημοσιευμένα στοιχεία, 170.000 πλειστηριασμοί έχουν επισπευσθεί τόσο από τράπεζες όσο και από servicers το διάστημα μεταξύ Οκτωβρίου 2017 και Μαΐου του 2023, με μια ραγδαία αύξηση να παρατηρείται από το 2021 και μετά. Από τα πλειστηριαζόμενα ακίνητα, το 38% περίπου του συνόλου αφορούν κατοικίες, σύμφωνα με ανάλυση σε δείγμα πλειστηριασμών του iIMEdLab, ενώ παρόμοια στοιχεία προέρχονται από τους Reporters United από την ανάλυση των πλειστηριασμών συγκεκριμένου χαρτοφυλακίου δανείων, του Pillar.
Πηγή φωτογραφίας: ReportersUnited
Πιο πρόσφατα, το νέο θεσμικό πλαίσιο, στα τέλη του 2023, ανανέωσε τους όρους λειτουργίας των servicers και funds και επέκτεινε τις λειτουργικές τους δυνατότητες, οι οποίες πλέον περιλαμβάνουν και τη χορήγηση δανείων και πιστώσεων, αλλά και τη διαχείριση των ακινήτων που περιέρχονται στην ιδιοκτησία τους από τα χαρτοφυλάκια δανείων που διαχειρίζονται. Ως αποτέλεσμα, αρκετοί από τους servicers πλέον διαχειρίζονται πορτφόλιο ακινήτων και έχουν συστήσει εξειδικευμένες εταιρείες ειδικού σκοπού, τις λεγόμενες REOCo, για τη διαχείριση των εκπλειστηριασμένων ακινήτων που έχουν περιέλθει στην ιδιοκτησία τους.
Κλείνοντας με μερικές παρατηρήσεις, βλέπουμε ότι η χρηματιστικοποίηση της κατοικίας βασίζεται σε ένα δαιδαλώδες και σκιώδες οικοσύστημα θεσμών, παικτών και πρακτικών, το οποίο από τη μια είναι παγκοσμιοποιημένο και από την άλλη εδράζεται σε εθνικά και τοπικά συστήματα πολιτικών και θεσμών. Οι παγκοσμιοποιημένοι αυτοί δρώντες βρίσκονται σε συνεχή αναζήτηση νέων αγορών και ευκαιριών για την αξιοποίηση πιθανών υψηλών αποδόσεων σε περιοχές που χτυπήθηκαν από την κρίση αλλά και για οικονομίες κλίμακας. Η αξιοποίηση αυτών των δυνατοτήτων είναι εφικτή μόνο μέσα από τη συντονισμένη παρέμβαση του κράτους. Όσο περισσότερες οι αγορές και όσο περισσότεροι οι δρώντες, τόσο περισσότερες οι ευκαιρίες για εξαγωγή υπεραξίας με σκιώδεις συνεργασίες και ποικίλες πρακτικές, αλλά και για την επέκταση και αναπαραγωγή των δραστηριοτήτων και των πρακτικών αυτών. Η δραστηριοποίηση και οι συνεργασίες δρώντων διαφόρων μεγεθών τροφοδοτεί επίσης τη βιομηχανία χρέους, γιατί οι επενδύσεις βασίζονται, ανάμεσα σε άλλα κεφάλαια, και στον τραπεζικό δανεισμό.
Φυσικά, ο ρόλος του κράτους θα μπορούσε να ιδωθεί και από μια άλλη οπτική, μια οπτική ενθάρρυνσης της απο-χρηματιστικοποίησης και υπεράσπισης του δικαιώματος στην κατοικία, με την υλοποίηση και επέκταση καλών πρακτικών που βασίζονται στη συνεργασία κρατικών φορέων και της κοινωνίας των πολιτών.
Αυτό θα μπορούσε να περιλαμβάνει δράσεις σε τρεις διαστάσεις:Έλεγχος και μεταρρυθμίσεις του τραπεζικού συστήματος για την αποφυγή καταχρηστικών πρακτικών από τις τράπεζες και την ενίσχυση πρακτικών δίκαιης και ηθικής χρηματοδότησης. Για παράδειγμα, συνεταιριστικές και ηθικές τράπεζες θα μπορούσαν να παίξουν ένα σημαντικό ρόλο στη χρηματοδότηση επενδύσεων στην κατοικία που ωφελούν το κοινωνικό σύνολο. Πολύ σημαντική θα ήταν, επίσης, η επαναφορά της προστασίας πρώτης κατοικίας των νοικοκυριών που αποδεδειγμένα αδυνατούν να εξυπηρετήσουν χρέος που είναι συνδεδεμένο με την πρώτη κατοικία τους.
Πολιτικές για τη δημιουργία και ενίσχυση ενός αποθέματος κοινωνικής και οικονομικά προσιτής κατοικίας με τη συμμετοχή δήμων, περιφέρειας και κρατικών οργανισμών. Στη Θεσσαλονίκη, μια τέτοια πρωτοποριακή πρωτοβουλία βρίσκεται ήδη σε εξέλιξη, με ένα φορέα κοινωνικής μίσθωσης και ένα πιλοτικό πρόγραμμα δημιουργίας αποθέματος κοινωνικής κατοικίας. Η πρωτοβουλία αυτή προέκυψε από τη συμμετοχή της ΜΑΘ ΑΕ ΑΟΤΑ σε ευρωπαϊκά προγράμματα με τη συνεργασία και άλλων δήμων της Ευρώπης.
Μορφές αστικής διακυβέρνησης σε συνεργασία με κοινωνικά κινήματα που μπορούν να αμφισβητήσουν τις αρνητικές επιπτώσεις της χρηματιστικοποίησης σε τοπικό επίπεδο. Αυτό το είδαμε να συμβαίνει σε άλλες πόλεις στις οποίες κυριαρχούν οι εταιρικοί εκμισθωτές, όπως στο Βερολίνο. Πολύ πιο πρόσφατα, στη Θεσσαλονίκη, η δημιουργία της ένωσης ενοικιαστ(ρι)ών έχει σαν στόχο την ενεργή οργάνωση και κινητοποίηση των ενοικιαστ(ρι)ών για την υπεράσπιση του δικαιώματος στη στέγη.
Πηγή: https://syspeirosiaristeronmihanikon.blogspot.com/2025/04/blog-post_23.html#more