Εισήγηση ΑΜΑΚ
Θέμα: Αξιολόγηση του Π.Δ. 194/2025 για οικισμούς κάτω των 2000 κατοίκων
Κατά τη συνεδρίαση της Αντιπροσωπείας στις 10-09-2025
Με την ψήφιση του Προεδρικού Διατάγματος (Π.Δ.) (ΦΕΚ 194/15-04-2025/τ. Δ’) η κυβέρνηση επιχειρεί να καθορίσει τις προδιαγραφές οριοθέτησης των οικισμών προ του 1923 & κάτω των 2000 κατοίκων (με βάση την τελευταία απογραφή) αλλά και τους όρους δόμησης αυτών , τις χρήσεις γης κλπ. , αποτελώντας το εργαλείο-οδηγό για τους μελετητές των εκπονούμενων Τοπικών Πολεοδομικών Σχεδίων (ΤΠΣ) και Ειδικών Πολεοδομικών Σχεδίων (ΕΠΣ ), για την οριοθέτηση των μη οριοθετημένων και την επαναοριοθέτηση των ήδη οριοθετημένων οικισμών. Σύμφωνα με το παραπάνω Π.Δ. οι οριοθετήσεις θα γίνουν με αυτοτελείς μελέτες οριοθέτησης και Π.Δ. για κάθε οικισμό, αποκλείοντας την διεύρυνση τους.
Με πρόσχημα και αφορμή τις ακυρωτικές αποφάσεις του ΣΤΕ (για συγκεκριμένους οικισμούς σε Πήλιο & Ρέθυμνο (1268/2019, 56/2017, 3661/2005) διαπιστώνοντας «έλλειψη αρμοδιότητας των Nομαρχών για οριοθέτηση των οικισμών και επέκταση ορίων», ακυρώνει συλλήβδην όλες τις οριοθετήσειςορίων οικισμών που πραγματοποιήθηκαν μετά το 1983.
Έτσι καθορίστηκαν τρείς ζώνες στους οικισμούς: Το συνεκτικό ιστορικό τμήμα προ του 1923 (Ζώνη Α), το συνεκτικό τμήμα που έχει δημιουργηθεί από το 1923 έως το 1983 (Ζώνη Β) και το διάσπαρτο τμήμα που επίσης έχει δημιουργηθεί μέχρι το 1983 (Ζώνη Β1) . Συρρικνώνονται έτσι δραματικά τα υφιστάμενα όρια των οικισμών (περιοχές οι οποίες δομήθηκαν νόμιμα μετά το 1983), ενώ τροποποιούνται και οι προϋποθέσεις αρτιότητας -οικοδομησιμότητας καθώς και οι όροι δόμησης.
Μετά από τις δίκαια έντονες αντιδράσεις που προκάλεσε στο σύνολο της χώρας (και ειδικότερα στην Κρήτη) , η κυβέρνηση, προκειμένου να «αμβλύνει» τις αντιδράσεις και να «ηρεμήσει» τους αναστατωμένους κατοίκους της υπαίθρου , ψηφίζει τροπολογία (ΦΕΚ 116/4-7-2025/τ.Α’) , προσπαθώντας να «σώσει» οικόπεδα και να διατηρήσει σχετικά τα υφιστάμενα όρια σε οικισμούς μέχρι 700 κατοίκους.
Σύμφωνα με την παραπάνω τροπολογία: «Κατά παρέκκλιση κάθε αντίθετης διάταξης, το όριο των οικισμών που έχουν μέχρι επτακόσιους (700) κατοίκους, κατά την τελευταία απογραφή και οριοθετήθηκαν με πράξη αναρμοδίου οργάνου, δύναται, κατά την οριοθέτησή τους βάσει του από 11/15.4.2025 π.δ. (Δ’ 194),να διευρύνεται, πέραν της πολυγωνικής γραμμής της παρ. Β5 του άρθρου 5 του εν λόγω διατάγματος και μέχρι του με προγενέστερη πράξη καθορισμένου ορίου τους υπό την επιφύλαξη των κριτηρίων του άρθρου 6 αυτού, αναλόγως με την περίπτωση και μετά από τεκμηρίωση..».
Έχουμε δηλαδή μια νέα Ζώνη, την Ζώνη Ανάπτυξης Οικισμού (Ζ.Α.Ο.) (από την Β1 μέχρι τα υφιστάμενα όρια του οικισμού) , όπου ορίζεται αρτιότητα από 500 m2 έως 2000 m2 , με απαίτηση ελάχιστου προσώπου 10 m σε κοινόχρηστη οδό.
Τι ίσχυε μέχρι τώρα (και θα ισχύει μέχρι να εκδοθούν τα καινούρια Π.Δ. οριοθέτησης κάθε οικισμού) σε οριοθετημένους οικισμούς:
- Στο σύνολο του οικισμού : Ελάχιστο εμβαδόν (κατά κανόνα): 300 m² (με όποιο πρόσωπο για γήπεδα προϋφιστάμενα της 4/11/2011, για γήπεδα μετά την 4/11/2011 , Π:10m για Ε<500m² & Π:15m για Ε>500m²)- Κατά παρέκκλιση θεωρούνται άρτια τα οικόπεδα με όποιο εμβαδόν είχαν στις 3-5-1985 - Ποσοστό κάλυψης : 60% - Δόμηση: για γήπεδα<700 m² -> max τα 240 m² για γήπεδα≥700m² -> max τα 400 m² , για γήπεδα<200m², Σ.Δ.=1.00 με κάλυψη 60%<Κ<70%.
Τι θα ισχύει μετά τα νέα Π.Δ. οριοθέτησης κάθε οικισμού έως 700 κατοίκων. (που έχουν οριοθετηθεί με πράξη αναρμοδίου οργάνου):
(Ζώνη Α) : Ελάχιστο εμβαδόν (κατά κανόνα): 2000 m² & πρόσωπο 15 m (Στο παλιό συνεκτικό τμήμα – εκτός πραγματικότητας!!). Κατ’ εξαίρεση σε μικρούς απομακρυσμένους οικισμούς Ε:500 m² & πρόσωπο 10 m (τώρα το έσωσε!!).
Κατά παρέκκλιση:
-Ε:2000 m² & πρόσωπο σε κ/χ (οικόπεδα που έχουν δημιουργηθεί προ της 15/4/2025). -Ε:300 m² & πρόσωπο σε κ/χ (οικόπεδα που έχουν δημιουργηθεί προ της 13/3/1981). -Ε:150 m² & πρόσωπο σε κ/χ (οικόπεδα που έχουν δημιουργηθεί προ της 25/7/1979). - Αυτά και τέλος.....Τα κατά περίπτωση πρόσωπα θα καθορίζονται εξειδικευμένα για κάθε οικισμό....
(Ζώνη Β & Β1) :Ελάχιστο εμβαδόν (κατά κανόνα): από 300 m² έως 2000 m² & πρόσωπο 10 m (Το εμβαδόν αρτιότητας και το πρόσωπο σε κ/χ εξειδικεύονται με το Π.Δ. οριοθέτησης του οικισμού).
Ζώνη Ανάπτυξης Οικισμού (Ζ.Α.Ο.): Ελάχιστο εμβαδόν από 500 m2 έως 2000 m2 & πρόσωπο 10 m.
Η Κάλυψη θα είναι στο 60% & η δόμηση θα είναι κλιμακωτή (από 0,8) και ανάλογα την χρήση.
Στις Ζώνες Β , Β1 και Ζ.Α.Ο. ΔΕΝ ΥΠΑΡΧΟΥΝ ΠΑΡΕΚΚΛΙΣΕΙΣ!!
Για οικισμούς από 701 κατoίκους έως 2000 κατοίκους (που έχουν οριοθετηθεί με πράξη αναρμοδίου οργάνου):
(Ζώνη Α) & (Ζώνη Β & Β1) όπως ανωτέρω.
Εδώ έχουμε από την Β1 μέχρι τα σημερινά όρια του οικισμού την
Περιοχή Ειδικών Χρήσεων (Π.Ε.Χ.) ,όπου έχουμε Ελάχιστο εμβαδόν από 2000 m2 έως 4000 m2 & πρόσωπο 15 m. Για τα λοιπά μεγέθη, όρους και περιορισμούς δόμησης, εδώ ισχύει το από 24.5.1985 Π.Δ. (Δ’ 270)(εκτός σχεδίου Δόμηση).
Σχόλια και επισημάνσεις για τα παραπάνω:
Το εμβαδόν κατά κανόνα της αρτιότητας στο παλιό συνεκτικό τμήμα (πιθανώς) θα είναι μεγαλύτερο από το αντίστοιχο στις λοιπές –έξω- ζώνες. Οικόπεδα μικρότερα των 150 m² στην Ζώνη Α (σύνηθες στα συνεκτικά τμήματα των οικισμών) πλέον δεν οικοδομούνται, ανεξάρτητα από το πόσο παλιά υπήρχαν. Επίσης απίθανο να μπορούν να συνενωθούν με όμορα, καθώς θα πρέπει μετά να «φτάσουν» τα 2000 m2.
Δυσκολευόμαστε να ερμηνεύσουμε και χρήζει διευκρινήσεων το περιεχόμενο της παραγράφου 3 του άρθρου 9 σε σχέση με οικόπεδα που μέχρι 15-04-2025 δημιουργήθηκαν ή κατατμήθηκαν νομίμως με βάση προ ισχύουσες διατάξεις.
Έχει ενδιαφέρον (ή τους ξέφυγε από την προχειρότητα- βιασύνη) ότι αναφέρει : αρ10,παρ.Α,γ,αα: Για οικόπεδα εμβαδού έως και εκατό (100) τ.μ., ΣΔ: ένα και έξι δέκατα (1,6), με δυνατότητα το ποσοστό κάλυψης να υπερβαίνει το εξήντα τοις εκατό (60%) και να φθάνει έως και το ογδόντα τοις εκατό (80%), αλλά προηγουμένως μας λέει ότι 100 m2 οικόπεδο δεν χτίζει με καμία παρέκκλιση......
Σημαντικό ζήτημα προκύπτει και για τις κατατμήσεις οικοπέδων : με βάση τους ισχύοντες όρους δόμησης θα μπορούσαν να κατατμηθούν οικόπεδα σε νέα με εμβαδόν >300 m2 & το αντίστοιχο πρόσωπο , αλλά από την άλλη, με βάση το ΠΔ δεν θα θεωρούνται άρτια και οικοδομήσιμα (όταν γίνει η νέα οριοθέτηση) αφού θα έχουν δημιουργηθεί μετά τις 15/4/2025.
Προβλήματα που εντοπίζονται στο αρ.6 (Κριτήρια αποκλεισμού από την οριοθέτηση) : Α2. Οικισμοί που είναι ολόκληροι (ή υπάρχουν εντός αυτών) Αρχαιολογικοί χώροι. Α12. Έκταση πλάτους διακοσίων (200) m από τον άξονα υπεραστικών τμημάτων του βασικού (πρωτεύοντος) εθνικού οδικού δικτύου. Α13. Έκταση, η οποία δεν περιλαμβάνει συνεκτικό ή διάσπαρτο τμήμα οικισμού και η οποία αποκόπτεται από τον οικισμό με φυσικούς, τεχνητούς ή διοικητικούς φραγμούς γύρω από τον οικισμό (ρέματα, χαράδρες, ακτές, λίμνες, σημαντικούς οδικούς άξονες, σιδηροδρομικές γραμμές ή διοικητικά όρια Δήμου), δεν περιλαμβάνεται εντός του ορίου του. Γ. Κοιμητήρια.
Συμπερασματικά:
Το Π.Δ. (ΦΕΚ 194/15-04-2025/τ. Δ’) και πάρα τις προσπάθειες «καλλωπισμού» με την ψηφισμένη τροπολογία (ΦΕΚ 116/4-7-2025/τ.Α’), δημιουργεί πλήθος ανορθολογισμών και αδικιών απέναντι στους πολίτες, απαξιώνοντας ή και εξαϋλώνοντας την ακίνητη περιουσία κυρίως των μικροϊδιοκτητών.
Ακίνητα που έχουν αγοραστεί ή κληρονομηθεί (και έχουν φορολογηθεί & φορολογούνται ακόμα) ως οικόπεδα καταλήγουν να θεωρούνται αγροί, εγείροντας σοβαρά ζητήματα συνταγματικότητας και ασφάλειας δικαίου.
Δυσχεραίνει ασφυκτικά τους μικροϊδιοκτήτες από την αξιοποίηση της περιουσίας τους (επιστρέφοντας στους οικισμούς απέναντι στην εντεινόμενη αστυφιλία), οδηγώντας τους στο «ξεπούλημα» -γρήγορα για να προλάβουν- σε πιθανώς μεγαλύτερους επενδυτές που θα μπορούν να χτίσουν άμεσα ή συνενώνοντας μικρά γήπεδα σε άρτια αργότερα.
Αιτούμαστε:
· Την απόσυρση του Π.Δ. (Τεύχος Δ’) 194/15.04.2025.
· Τη δρομολόγηση μιας ουσιαστικής, θεσμικά κατοχυρωμένης και συμμετοχικής διαδικασίας επαναπροσδιορισμού των ορίων των οικισμών, με ενεργό ρόλο της Τοπικής Αυτοδιοίκησης και μέσω των ΤΠΣ/ΕΠΣ, με επιστημονικό, εξειδικευμένο τοπικά , ορθολογικό και δίκαιο τρόπο.
· Την απλοποίηση και άμεση δρομολόγηση των διαδικασιών πολεοδόμησης εντός του πλαισίου των ΤΠΣ και ΕΠΣ με χρηματοδότηση από την Πολιτεία.
· Τη νομοθετική κατοχύρωση της προστασίας της υφιστάμενης διαμορφωμένης κατάστασης, με ρητή πρόβλεψη σαφώς διατυπωμένη μη αναδρομικότητας του Π.Δ. και αποτροπής ανατροπών που θίγουν ιδιοκτησιακά και πολεοδομικά δικαιώματα.
-----------------------------------------------------------------------------------------------------------
Η εισήγηση συζητήθηκε και μαζί με την εισήγηση του #openteeσυνδιαμορφώθηκε σε μια όπου και ψηφίστηκε από την Αντιπροσωπεία.
Διαβάστε την Απόφαση της Αντιπροσωπείας.